Сейчас, если речь заходит об ипотеке, большинству из нас кажется, что мы знаем о ней все и готовы принять собственное решение. Мы выбрали наиболее популярные подводные камни для этого вида договора. Знаете ли вы о них?

Начнем сразу из середины, так как незнание этого правила может обойтись заемщику дороже всего. А именно — с графика платежей.

Во-первых, стоит помнить о том, что банки выгодным для себя образом разбивают график погашения кредита: бОльшую часть платежа от клиента записывают в счет процентов по кредиту, а намного меньшую — в счет возврата взятой суммы.

Например, человек платит в месяц, скажем $2000, из них банк записывает только 500 в счет погашения суммы, а остальное — в счет погашения процентов. Очевидно, что это невыгодно заемщику и не только потому, что из-за этого сумма кредита уменьшается медленно, но и потому, что это лишает его возможности погасить кредит досрочно.

Почему? Ответ прост. Если вы уже заплатили большую часть процентов, и остался почти только основной долг, то если вы погасите кредит досрочно, то вы просто не воспользуетесь деньгами банка в тот период, за который уже заплатили. Иными словами, вы оплачиваете банку вперед (например, в первые пять лет) возможность пользоваться деньгами в течение, например, 10 лет. Если же вы решили погасить кредит полностью через пять лет, то считайте, что кредит вам обошелся практически в двойную процентную ставку, поскольку заплатили вы за десять лет.

Неприятный сюрприз, не так ли?

А теперь, вернемся к самому началу, то есть к получению кредита. Стоит учитывать, что помимо первоначального взноса и процентов за пользование кредитом придется понести и другие расходы, которые обязательно возникнут при оформлении ипотечного кредита. Они состоят из банковских и небанковских затрат.

Допустим, в банке уже изучили ваши документы и дали положительный ответ. Выбранная вами квартира стоит $170 тыс., а сумма кредита составляет $120 тыс., которые банк выдает сроком на десять лет. Ежемесячный платеж банку будет составлять в среднем $1800. Сюда входит как процентная ставка за кредит, так и выплата основного долга. Но это ещё не все. Кроме первоначального взноса, равного $50 тыс., нужно отдать ещё $500–1,5 тыс. за дополнительные услуги банка, а именно:

— рассмотрение вашего заявления;

— проверка документов;

— ведение сделки при покупке квартиры в новостройке — 1% суммы кредита;

— плата за аренду индивидуального сейфа в банке;

— ведение ссудного счета — 0,5–2% суммы кредита;

— открытие счета;

— конвертация, обналичивание;

— регистрация сделки.

Все это — плата только за услуги банка. Но ещё предстоят траты на риелтора, страховку и т.д. Все ли это вы учли?

И ещё одно. Кредитный комитет банка дает на поиск квартиры три месяца. Если агентство недвижимости не сумело в отведенный срок найти подходящее жилье, придется все начинать сначала или менять тактику: сначала искать через риелтора квартиру, а уже потом идти в банк, рекомендуемый агентством (часто банки работают с узким кругом надежных риелторских компаний). На поиске для клиента квартиры риелтор зарабатывает комиссионные — от 2 до 10% стоимости квартиры. Услуги агента по подбору и оформлению квартиры обойдутся вам в среднем в $2,5–5 тыс., но зато это обеспечит юридическую чистоту, как квартиры, так и сделки.

Ну и, наконец, не забывайте о таком немаловажном пункте как валюта кредита. С одной стороны доллар падает и выплаты по долларовым кредитам с каждым месяцем становятся меньше, но и банки подстраховываются, назначая дополнительные выплаты. С другой стороны, многое зависит от того, в какой валюте вы получаете зарплату — понятно, что терять деньги на переводах из одной валюты в другую не выгодно никому.

Так все ли вы знали о подводных камнях ипотеки?

dometra.ru

Термин "ипотека" вошел в нашу жизнь сравнительно недавно, но для большинства российских семей эта форма кредитования стала главной, а порой и единственной возможностью улучшить свои жилищные условия. Тем не менее даже сегодня далеко не все нуждающиеся в жилье имеют возможность и желание взять ипотечный кредит и стать собственником квартиры или дома.

Генеральный директор Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования Михаил Задорнов об ипотеке по долгу службы знает все: и делает все для того, чтобы она стала понятной и доступной тем, кому предназначена – рядовым жителям Тверской области.

- Михаил Иванович, какие категории граждан могут стать участниками ипотечной программы, и есть ли здесь какие-либо ограничения, к примеру, возрастные?

- Давайте сразу договоримся о терминах: наш фонд занимается двумя направлениями деятельности. Это непосредственно ипотечное кредитование и реализация областной целевой программы "Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2007–2009 годы". Приобрести или построить жилье, получив ипотечный кредит, может практически каждая семья, без каких-либо особых ограничений. К примеру, Сбербанк России может заключить договор с заемщиком, которому на этот момент исполнилось 60 лет, сроком на 15 лет. То есть предельный возраст погашения кредита для него получается 75 лет. Главное, правильно рассчитать свои финансовые возможности на перспективу. А вот по целевой программе получить субсидию из областного бюджета по полученному ипотечному кредиту могут не все. Здесь преимущество отдается молодым семьям, работникам бюджетной сферы, офицерам-фермерам, переселенцам и семьям, в одночасье ставшим многодетными, то есть тем, где родилась тройня.

- Бытует мнение, что ипотека доступна лишь обеспеченным семьям, чей совокупный доход намного превышает среднестатистический. Так ли это?

- Уже нет. К примеру, средний суммарный доход семьи, которая в этом году взяла ипотечный кредит, составляет 21 650 рублей, или 7 903 рубля на одного человека, - это в городе. А в районах, где жилье, как известно, дешевое, участниками программы становятся семьи с доходом в 7 250 рублей, или 2 550 рублей на одного. Но в среднем по региону доход на одного члена семьи составляет порядка 10 тысяч рублей. Пожалуй, самое сложное для тех, кто решился взять ипотечный кредит, - это собрать деньги на первоначальный взнос, размер которого в среднем составил 19,7% от стоимости будущего жилья. Платить затем ежемесячные взносы уже проще.

- А если форс-мажорные обстоятельства приведут к задержке платежей?

- Своевременность платежей строго контролируется Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Существует установленный стандартами АИЖК порядок работы по контролю за просрочками аннуитетных платежей. На шестой день с момента возникновения просрочки мы отправляем заемщику уведомление. Если в течение 30 дней задолженность не погашена, то уведомление направляется повторно. Звоним людям, уточняем причины возникновения задолженности и находим варианты решения ситуации.

Но хочется попросить всех заемщиков еще раз внимательно прочитать кредитный договор, в котором перечислены все условия возникновения дефолта закладной. Требование о полном гашении всего долга залогодержатель может предъявить не только при длительных неплатежах, но и в случае если заемщик более трех раз в год просрочивает платеж, а также в случае неоплаты ежегодного страхового платежа и т.д. Обращение в суд с иском о взыскании долга в судебном порядке происходит уже тогда, когда становится понятно, что заемщик не хочет искать пути выхода из сложившейся ситуации и отказывается взаимодействовать с сотрудниками Фонда. Проблемы с выплатами могут возникнуть и в случае развода супругов, но, как свидетельствует статистика, наличие общего долга и перспектива получения нового жилья только укрепляют семью.

- Какие социальные группы населения лидируют в получении ипотечных кредитов?

- Это представители рабочих профессий (391) и коммерческих структур (262), затем идут работники правоохранительных органов и военные, сферы образования и дошкольных учреждений, научно-технические работники, сферы здравоохранения, государственные служащие и работники администраций городов и областей. Что касается категорий заявителей, предусмотренных областной ипотечной программой, то с каждым годом среди них становится все больше молодых семей. Меньше, чем хотелось бы, охвачены бюджетники, а вот новые категории, включенные в программу, – переселенцы, офицеры-фермеры и семьи, где рождаются одновременно трое и более детей, пока не спешат за ипотекой. Что касается переселенцев, здесь все понятно: массовый "заезд" наших соотечественников в рамках пилотного проекта по их добровольному переселению начнется только в ближайшие месяцы. Для них так же, как и для участников программы "Офицер – фермер", размер субсидий равняется 30 процентам от стоимости приобретенного или построенного жилья. И, хотя в Тверской области уже есть фермеры из числа бывших офицеров, участвовать в областной ипотечной программе они почему-то не торопятся. Что касается семей, где родилась тройня, то при покупке квартиры им выплачивается один миллион рублей из средств областного бюджета. Это еще раз подтверждает старую истину о том, что дети - самое выгодное вложение средств.

Первоначально на реализацию программы ипотечного кредитования на 2007 год было заложено 113 миллионов рублей. Но на днях к этому объему финансирования по решению депутатов нашего Законодательного собрания было добавлено еще 50 миллионов рублей из областного бюджета. Таким образом, в 2007 году на реализацию программы по субсидированию ипотечных кредитов из областного бюджета выделено 163 миллиона рублей. Максимальный размер субсидии по программе составляет 150 тысяч рублей, а в среднем на одну семью - по итогам реализации программы за 9 месяцев - размер субсидии составил 100 тысяч рублей. Программой предусмотрено приобретение жилья на условиях софинансирования предприятием. Активно выдает ипотечные займы своим работникам Тверской вагоностроительный завод. Другие предприятия и организации только начали подключаться к процессу. Так, в настоящий момент фонд ведет переговоры о сотрудничестве с торгово-производственной компанией "Феликс" и с ФКЖКК "Росэнергоатом" в городе Удомле.

-А кому вы были вынуждены отказать в получении жилищных субсидий?

- Прежде всего тем, кто приобрел квартиру или дом, в которых стоимость 1 кв. метра общей площади превышает 40 тысяч рублей, эта предельная стоимость регулируется постановлением администрации Тверской области. В случае если заявитель ранее уже принимал участие в нашей областной целевой программе или запрашиваемый кредит составляет менее 30% от общей стоимости жилья. Есть и ряд других ограничений. Тем не менее число участников программы ипотечного кредитования с каждым годом растет, но не такими быстрыми темпами, как хотелось бы. Если за 9 месяцев 2006 года жителями Тверского региона был заключен 3621 договор на получение ипотечного кредита, то за аналогичный период текущего года – 3852 договора. Как ни парадоксально, на эту динамику повлияла относительная стабилизация цен на жилье. Поэтому некоторые семьи не торопятся покупать квартиры в надежде на то, что они еще несколько подешевеют. К 2009 году финансово-кредитные организации Тверской области планируют ежегодно выдавать около трех тысяч ипотечных кредитов. Думаю, что для нас выйти на этот рубеж вполне реально.

credits.ru