Длительный период снижения ставок закончился, ипотека дорожает. Начиная с августа 2007 года банки повышают ставки, сворачивают рискованные ипотечные программы на первичном рынке жилья, прекращают кредитование в долларах из-за отсутствия возможности рефинансировать ипотечный портфель за рубежом и затягивают сроки выдачи кредитов. Правда, публично заявлять о происходящем банки, как правило, не решаются. Единственным исключением из этого правила стал Москоммерцбанк, первым объявивший в августе о повышении процентных ставок на 0,5–1,5% для заемщиков, не подтверждающих свой доход официально. Другие банки подтверждали информацию о произошедших изменениях зад­ним числом. Одним из первых от кредитования без первоначального взноса отказался «ДельтаКредит». От кредитования в новостройках до конца года отказался банк «Возрождение». Перестал выдавать ипотечные кредиты в долларах Юниаструм Банк, который также сообщил о повышении ставок в среднем на 1,5%. УРСА Банк повысил минимальную ставку на 3% по кредиту «Классический».

Повышение процентных ставок по ипотечным кредитам фиксируют также рыночные индексы. Так, уже два месяца подряд ухудшение условий по ипотеке отражает индекс «Фосборн». Он рассчитывается ипотечным брокером «Фосборн Хоум» и показывает средневзвешенную ставку по оптимальным предложениям ипотечных кредитов. На начало ноября, по сравнению с результатами расчетов по итогам полугодия, индекс вырос на 0,7 п.п. в рублях, до 11,5% годовых. По долларовым кредитам повышение составило 0,3 п.п. — 9,98% годовых. Ситуация в первую очередь объясняется кризисом ликвидности, который возник из-за проблем с зарубежным фондированием, отмечают аналитики «Фосборн Хоум». С началом кризиса sub-prime на рынке ипотеки США стоимость фондирования возросла, что привело к изменению условий ипотеки и в России.

Между тем статистика ЦБ показала снижение средневзвешенных ставок по ипотечным кредитам с 13 до 12,7% в рублях и с 11,2 до 11% в валюте. Такое расхождение с данными ЦБ в динамике процентных ставок в «Фосборн Хоум» объясняют тем, что у них индекс отражает оптимальное предложение, а статистика ЦБ показывает фактические условия по выдаче кредитов в стране. Осенью банки сокращали sub-prime программы, и доля более качественных заемщиков, получивших кредиты по более низким ставкам, возросла.

В среднем предложения по ипотеке подорожали на 1–2%, констатирует зам­пред правления Юниаструм Банка Сергей Бессонов. Не повышали ставки только крупные игроки, в частности Сбербанк, ВТБ 24, банк «ДельтаКредит» и Абсолют Банк. «При этом все банки, продолжающие работать по ипотечным программам, проводят неценовое ужесточение параметров выдачи ипотечных кредитов, не повышая ставки. Устанавливают более высокие требования к платежеспособности заемщиков, увеличивают комиссии за рассмотрение заявки», — отмечает председатель правления Банка «ЖилФинанс» Владимир Фесенко. «У клиентов с непрозрачными доходами и непонятной структурой текущей собственности, с отсутствием в послужном списке понятных банку мест работы и учебы может сократиться число возможностей получить кредитные средства от банка», — соглашается зампред правления Абсолют Банка Олег Скворцов. Инвесторов, рефинансирующих ипотечные банки, интересуют кредиты на сумму до 500 тыс. долл. размером до 80% от стоимости залога, выданные на срок до 20 лет заемщикам с официально подтвержденным доходом (по НДФЛ), уточняет зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. «Наблюдается общее ужесточение требований к заемщикам, — отмечает вице-президент банка «ДельтаКредит» Лора Файнзилберг. — Таким образом, банки пытаются стать более привлекательными для инвесторов, чтобы обеспечить себе доступ к финансированию».

«Сокращение ресурсной базы ипотеки неизбежно вызовет дальнейшую сегментацию на рынке, выживать будут банки, нашедшие доступ к относительно дешевому фондированию», — считает Владимир Фесенко. В качестве дополнительного ресурса в борьбе за хорошего заемщика банки намерены использовать перекредитование — продукт, который еще полгода назад считался маловостребованным на рынке. «Рефинансирование розничных клиентов имеет большие перспективы. По-прежнему существует значительная доля заемщиков, получавших кредиты 3–4 года назад по ставкам на 2–3% выше действующих. У нас они могут получить новую сумму кредита, большую, чем размер ранее полученного, до 95% от стоимости закладываемого объекта недвижимости», — рассказывает начальник управления разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц. С начала года доля продукта «Ипотека. Рефинансирование» в ВТБ 24 выросла почти в два раза и на начало ноября достигла почти 3% ипотечного портфеля. Не исключено, что будет расти и рыночная доля Сбербанка. Сейчас он является недосягаемым лидером для других игроков — у него одни из самых низких ставок по кредитам в рублях. Доля Сбербанка в объеме вновь выданных кредитов с начала года на 1 октября — 32,8%, в третьем квартале она выросла на 0,3 п.п.

«Ничего фатального с российской ипотекой за последние месяцы не произошло, — оптимистично заявляет зам­пред правления Юниаструм Банка Сергей Бессонов. — Ипотека в России продолжит набирать обороты, и сегодня нет никаких оснований предполагать обратное». Эти слова подтверждают и данные ЦБ. Так, на 1 октября объем задолженности по ипотечным кредитам у банков вырос до 486,2 млрд руб., увеличившись в два раза по сравнению с 1 января 2007 года. При этом данный показатель не отражает кредитов, которые банки рефинансируют в оперативном режиме, продавая закладные Агентству по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) или небанковским организациям. Если посмотреть на объем вновь выданных кредитов с начала года, то окажется, что рост еще больше — 2,3 раза. Правда, в третьем квартале кредиты росли уже не так быстро, как в тот же период прошлого года.

По прогнозам Георгия Тер-Аристокесянца, объем рынка на конец 2007 года достигнет 31 млрд долл., а к концу 2008 года увеличится до 54 млрд долл. Аналогичные цифры называет и вице-президент МБРР Виктор Шпрингель: 30 млрд долл. и 55–60 млрд долл. соответственно. Но органы государственной власти более сдержанны в оценках: те объемы, которые участники рынка ожидают к концу 2008 года, глава МЭРТ Эльвира Набиуллина прогнозирует к началу 2010-го.

Пока большинство банков находятся на голодном пайке. Показательно, что в конце прошлого года банки наперебой заманивали клиентов новогодними скидками и подарками, а в этом году проявить такую щедрость готовы немногие. «Традиционно банки, не реализовавшие свой потенциал в течение года, делают упор на предновогодний ажиотаж. Но в этом году многие банки заняли позицию выжидания и не спешат привлекать новых клиентов, пока ситуация на рынках не определится, — говорит начальник управления кредитования граждан СБ Банка Артем Ветюгов. — Даже учитывая ситуацию на рынке ипотеки, мы не ощущаем ослабления интереса к кредитным программам. И сегодня наши планы по количеству выданных ссуд практически выполнены. Таким образом, в канун Нового года мы, скорее всего, ограничимся дружескими поздравлениями и приятными подарками нашим клиентам».

Теперь же о возможности снижения ставок по рублевым и долларовым кредитам к Новому году заявляют лишь в Альфа-банке. Снижение может быть проведено на время проведения рекламной акции, в рамках которой с октября отменена комиссия банка за выдачу кредита на срок от 16 до 25 лет. В Райффайзенбанке с конца ноября до середины февраля по всем ипотечным продуктам отменяется комиссия за выдачу кредита. Некоторые банки продлевают до 31 декабря предложения, сделанные еще несколько месяцев назад: так поступили в банке «ДельтаКредит» (снижение ставки до 1% по программе «Назначь свою ставку») и в Собинбанке (скидка 20% за оформление кредита). Всего же из двадцатки крупнейших игроков ипотечного рынка о новогодних предложениях сообщили лишь четыре кредитные организации. Так что клиентам, ожидающим от банков лучших условий по кредитам в конце года, откладывать сделку не стоит.

bankir.ru

Встретила на днях приятеля. Подпольная кличка - Хомяк. Зову его так за безудержную склонность к накопительству. Основной принцип жизни "я экономить буду" он явно списал с кота Матроскина. В общем, "все - в дом, все - в дом".

И каково же было мое удивление, когда он поведал о своей новой страсти: "Представляешь - подсел на кредиты. Сначала взял автозаем, потом предложили кредитную карту. Сейчас с каждой зарплаты по 30 тысяч рублей в банк отношу. Попал в зависимость".

Тут друг грустно улыбнулся, а у меня отвисла челюсть. Если такие рачительные граждане подсели на кредитную иглу, что уж говорить о менее стойких... "И зачем же ты столько тратишь по кредитке?" - спросила я. "Удобно, - глаза приятеля заблестели нездоровым ажиотажем лудомана. - Вот у меня сейчас нет денег до зарплаты, а я зайду в магазин и куплю все, что захочется". "А потом отдавать будешь, и опять до зарплаты не хватит", - привела я убойный аргумент. "Ну и что. Зато могу купить все что угодно и прямо сейчас".

У нас много говорят, что народ привыкает жить в кредит. Казалось бы, что плохого? Копить на крупные покупки (машину, квартиру) - жизни не хватит. Только наш народ со свойственной ему страстностью, нелогичностью и гигантоманией ни меры, ни пардона не знает. Для нас кредитование - не способ удовлетворить истинные потребности, а возможность реализовать мечту.

Типичный пример

Знакомая с зарплатой 50 тысяч рублей в месяц решила купить машину. Вроде деньги получает не самые маленькие, но если включить холодный расчет, понимаешь, что особенно на них не разгуляешься. В лучшем случае, ей по средствам Renault какой-нибудь Symbol. Так нет. Ей Audi TT подавай, да в хорошей комплектации. А что? Банк платит. И пускай потом 10 лет придется относить в банк ползарплаты. Не будет хватать денег на жизнь? И тут банк не подведет: заведите кредитку, и он выдаст кредитный лимит, зачастую в несколько раз превышающий ваш заработок. И ешьте-пейте на здоровье. Но это уже полная дезориентация в своих финансовых возможностях. Ведь как мы думаем? Есть денежки на карте - значит, мои. А дальше - замкнутый круг. В выигрыше же только банк.

Что потом? Рассказываю.

Есть у меня в Испании приятель, который давно и плотно сидит на кредитной игле. У него все - квартира, мебель, машина - куплено на деньги банка. Зарплату он уже давно не видит - попав на его личный счет, она тут же разлетается на мелкие кусочки по разным банкам. На что он питается и покупает одежду? Глупый вопрос - на это ж есть кредитка. И это уже даже не потребительский азарт, а разврат потребительский какой-то. Остановиться он уже не может. В прошлом году купил яхту. Конечно, как можно в Мадриде обойтись без яхты? Другой вопрос, что до сих пор дорогая игрушка стоит на приколе на о. Майорка (а стоянка, знаете ли, тоже денег стоит), и научиться управлять яхтой мой приятель не удосужился.

Много раз я пыталась уговорить его, что это путь в никуда. Стоит потерять работу - и банк не пожалеет. Все отнимет. Куда там! Кстати, последнее приобретение моего мадридского друга окончательно меня подкосило. "Купил суперсовременную кухню в кредит за 8 тысяч евро". - "Зачем тебе кухня? - почти кричала я в трубку. - Ты же дома не ешь вообще. И готовить не умеешь". "Ничего ты не понимаешь, - презрительно ответил друг. - Модная кухня - самый писк сейчас".

Вот и думай после этого, нормален ли такой человек?

По сути, кредитная лихорадка ничем не отличается от зависимости игроманов. И те, и другие без труда, как говорится, хотят выловить золотую рыбку из пруда. Поймал за хвост - и загадывай желания до бесконечности.

Только все мы помним, чем окончилась сказка о золотой рыбке: разбитым корытом. Ведь мечты, к сожалению, имеют такую особенность - разбиваться.

Анна Каледина, обозреватель "Известия"