Несмотря на все старания властей, ипотека в России до сих пор пребывает в зачаточном состоянии. По количеству выдаваемых кредитов на душу населения мы отстаем от США в 7 тысяч раз. И прорыва в ближайшем будущем не предвидится - банковские ставки по кредитам не падают. Во вторник способы выхода из тупика искали участники конференции "Ипотека в России. Устойчивое развитие и перспективы рынка".

Оно, конечно, может, и хорошо, что мы отстаем от Америки, где из-за доступной ипотеки случился масштабный экономический кризис. Но попробуй это объясни молодой семье, которая вынуждена ютиться в однокомнатной хрущевке вместе с детьми и родителями! Так что ипотека пусть медленно, но растет. Население понемногу привыкает к мысли, что жилье можно не только получить по наследству или арендовать, но и приобрести в рассрочку.

За минувшие пять лет в стране было выдано ипотечных кредитов на сумму 623 млрд рублей. Причем если в 2002 году всего 9 тыс. семей воспользовались помощью банков для покупки жилья, то в 2006-м их число составило уже 206 тыс. По оценкам экспертов, данный рынок растет на 250% ежегодно. Казалось бы, все хорошо. Но все равно в США количество выданных ипотечных кредитов в денежном выражении почти в 7 тыс. раз превышает этот показатель по России.

- В Штатах эта цифра составляет 212 тыс. евро на человека, в то время как в России - 31 евро, - привел данные президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян. - Лучше получить кризис и успешно его преодолеть, чем находиться в таком большом отставании от мирового рынка.

- Наша страна находится в более удачном положении, чем многие другие участники мировой экономики, наш ипотечный рынок еще слишком молод, мы еще можем учиться на ошибках других стран, - похвастался вчера начальник экспертного управления администрации президента Аркадий Дворкович. - Пока у нас еще есть запас времени для того, чтобы готовить нормативную базу для предотвращения ипотечного кризиса, подобного американскому.

Оптимизму Дворковича можно только позавидовать. Объем ипотеки в США составляет 70% от ВВП, у нас же лишь 1%. А потому, вместо того чтобы готовиться к новому кризису внутри страны, стоит сначала преодолеть влияние нынешних международных проблем. Дело в том, что кризис ликвидности спровоцировал удорожание денег, и теперь о снижении ставок по ипотечным кредитам речи не идет.

- Если в начале года прогнозировалось уменьшение ставки до 8% в валюте, то сейчас мы видим, что падения не произошло, а кое-где даже наблюдается повышение, - сообщил руководитель ипотечного отдела Международной академии ипотеки и недвижимости Алексей Теребков. - Ставку ниже 9,5% найти невозможно.

Еще одна проблема - нехватка денег. Даже "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) регулярно испытывает недостаток наличных, а коммерческие банки и вовсе. А потому в будущем году эксперты ожидают падения темпов роста выдачи ипотечных кредитов. Тем более что американский кризис еще не достиг апогея.

www.finiz.ru

Все знают, что при покупке квартиры по ипотеке заплатить в конечном итоге придется значительно больше, чем квартира стоит. Самая значительная часть этих переплат на виду – это проценты банку за кредит. Но процентами дело не ограничивается, открывать бумажник предстоит намного чаще, чем мы думаем в начале процесса.

На старте

Еще совсем недавно самой первой затратой была плата банку за рассмотрение кредитной заявки. Сумма не очень большая - в пределах 3-5 тыс. руб. - это за то, чтобы сотрудники кредитного комитета изучили представленные вами документы.

И эта плата вовсе не гарантировала положительный результат рассмотрения заявки – в кредите могли и отказать. И приятно отметить, что к середине нынешнего года все банки отменили взимание этих денег, что было результатом конкурентной борьбы между банками.

Предположим, банк одобрил вас как заемщика. Что дальше? Прежде всего - найти квартиру. Если ищете сами, то это бесплатно, не считая сил, нервов и времени, если же с помощью риелторов, то принятая за эту услугу комиссия составит сумму от 3 до 5% стоимости найденного жилья на вторичном рынке.

Когда квартира найдена, предстоит первый ход, связанный непосредственно с ипотекой и стоящий денег. Необходимо провести "независимую" оценку приобретаемой квартиры. Слово "независимая" не зря взято в кавычки. По закону эту работу может произвести любая оценочная компания, имеющая соответствующую лицензию. На практике же, у каждого банка есть дружественные оценщики, и именно их услугами вам будет предложено воспользоваться.

Средняя по рынку стоимость оценки около 3500 руб., работа выполняется в срок до пяти дней. При необходимости можно заказать срочную оценку, она выполняется за одни сутки, но стоит уже от 4500 руб.

Самое обидное в том, что оценка выполняется сугубо для проформы. Банки опасаются, что заемщик попросит оценщика завысить оценку (чтобы получить кредит побольше – такие случаи действительно бывают), и поэтому перепроверяют представленные отчеты. Делают это самым немудрящим способом: находят в рекламе похожие квартиры и ориентируются на самые дешевые. Такие "детали", как то, что в покупаемой квартире евроремонт, а самые дешевые квартиры – "бомжатники", банк обычно не интересует.

Вторая предварительная трата – и куда более серьезная, чем оценка, – страхование. Обязательным условием предоставления кредита является комплексное ипотечное страхование, включающее три риска: физическая сохранность заложенного имущества, "титул" (т. е. риск судебного оспаривания права собственности на него) и жизнь и здоровье заемщика. Объявляемые тарифы страховых компаний (а они, как вы понимаете, тоже не какие угодно, а только дружественные банку) составляют от 1-1,5% в год.

Но при ближайшем рассмотрении выясняются различные нюансы:

Во-первых, формулировка "от 1%" – вряд ли нужно объяснять, что это означает.

Во-вторых, часто требуют застраховать не сумму кредита, и даже не стоимость квартиры, а на 10% больше – получается, что даже 1% превращается в 1,1%.

В реальной жизни все еще круче.

Минувшим летом автор этих строк сам получал ипотечный кредит – страховщики заставили меня сдать кучу анализов (3500 руб.), по итогам которых объявили меня глубоко больным человеком, над которым смерть уже раскинула свои черные крылья (на самом деле имеются действующие разряды по боксу и бегу). В общем, тариф за страхование приблизился к 2%. Вдобавок страховщики хотели еще застраховать жизнь и здоровье моей жены (еще 0,69%) и только после получаса ругани по телефону отказались от этой идеи. В общем, кто бы от них самих застраховал.

На сделке

Здесь, понятно, вылезают самые главные траты. Расчет банков безупречен: сначала обо всем молчим, а на сделке заемщику уже деваться некуда: если откажется, потеряет все отданные авансы-задатки.

Итак, перечисляем по пунктам:

Комиссия за предоставление кредита – в большинстве банков она составляет 1% от выдаваемой суммы.

Обналичивание. Идея в том, что предоставленные вам деньги – безнал, и за превращение их в привычные и осязаемые купюры надо еще заплатить. Обычно – от 0,5%.

Деньги на период самой сделки помещают в депозитную банковскую ячейку – это самая распространенная на сегодня технология расчетов при сделках (всех, не только ипотечных). Но при обычной сделке можно арендовать ячейку в любом банке, при ипотечной же банк настаивает на том, чтобы ячейка была его. Стоимость аренды в зависимости от срока и размеров (крупные суммы, особенно в рублях, в маленькие ячейки не помещаются) колеблется от 1500 до 2500 руб.

По желанию участников сделки (это действительно добровольная услуга, она банком не навязывается) можно проверить подлинность банкнот. Ее стандартная стоимость – 0,1% от суммы пересчитываемых денег, но не менее $10. Но этот платеж, как правило, нужен продавцу.

Кроме названного в некоторых банках существуют и другие комиссии, и их число достигает иногда десятка, говорит Ринат Янтурин, заместитель генерального директора по развитию ипотечного кредитования компании "Пересвет-Инвест". Это плата за открытие текущего счета, заверение банковской карточки, перевод средств…

Собственно сделка купли-продажи квартиры должна быть заключена сторонами и зарегистрирована в специальном государственном органе – Управлении федеральной регистрационной службы. Составит договор сам банк (он обязательно захочет контролировать этот процесс), последующую регистрацию участники сделки могут провести и сами.

Но, по словам знающих людей, приемные ФРС – это места, где запросто можно провести весь день и так и не достояться в очереди до заветного окошка. Поэтому более принята практика, когда регистрацию договора поручают специализирующимся на этом людям – это не сотрудники банка, а, скажем так, крутящиеся рядом индивидуалы. В целом заключение договора (нотариально или в простой письменной форме) и последующая регистрация обойдется в 18-20 тыс. руб.

Василий Андреев, журнал "Собственник"